| Оценка земельных участков |
Являясь собственником или арендатором земельного участка, физические и юридические лица неизбежно сталкивается с необходимость определить ценность этого вида имущества. |
5 сентября 2012
Маргарита Казанцева
Минсельхоз хочет пресечь перепродажу сельхозземель
Чтобы защитить земли сельхозназначения от перевода в земли населенных пунктов, министерство намерено увеличить штрафы и определить границы особо ценных угодий
По информации «Известий», Министерство сельского хозяйства подготовило новый законопроект, увеличивающий в пять раз штрафы за использование сельхозугодий не по назначению. Предприимчивые «фермеры», приобретая землю, не торопятся разводить на ней аграрное производство. Представители ведомства уверены — собственники тянут время, чтобы в перспективе сменить категорию «земли сельхозназначения» на более перспективную «земли населенных пунктов» и получить прибыль от продажи или строительства недвижимости.
Угодья рассортируют
В рамках законопроекта ведомство планирует провести полную инвентаризацию всех сельхозземель и обязать регионы зафиксировать их границы. В отдельный список Минсельхоз намерен выделить особо ценные продуктивные сельхозугодья. Сейчас регионы устанавливают такой перечень, но практика показывает, что доля ценных земель незначительна.
— Здесь идет речь о том, чтобы защитить земли от выбытия из сельскохозяйственного оборота и зафиксировать, что эти земли могут использоваться только для фермерства, — говорит начальник отдела государственной земельной политики Минсельхоза Татьяна Арсеньева. — Речь идет о пашнях, покосах, пастбищах, землях, на которых в принципе размещения каких-либо объектов невозможно.
При инвентаризации земель сельхозназначения планируется все поделить на три категории: наиболее ценные, высокопродуктивные земли, земли, которые в перспективе могут стать высокопродуктивными, и малоценные для сельхозпроизводства земли, которые можно рассматривать как ресурс для дальнейшей застройки.
Штрафы увеличат, проверки участят, изъятие ускорят
Сейчас штрафы за неиспользование сельхозугодий фиксированные и обычно составляют примерно от 0 до 0,3% от стоимости земли. В Минсельхозе уверены, что эта плата мизерная: для физических лиц она редко превышает 1 тыс. рублей, для должностных лиц — 10 тыс. рублей, а для юридических лиц — 50 тыс. рублей. При этом размеры штрафов могут варьироваться по усмотрению муниципалитетов и в зависимости от отношений с собственником — может даже быть предоставлена льгота, например 0%.
Новый закон предлагает отталкиваться от кадастровой стоимости земли и назначает штраф в размере 1–3% для физических лиц, но не менее 1,5 тыс. рублей, 4–5% для юрлица и 3–4% для должностных лиц. Например, фермер, то есть физлицо, владеет 62 га земли, если он не будет использовать все эти 62 га, то его 1-процентный штраф составит 11 тыс. рублей. При этом если у земельного участка кадастровая стоимость невысокая, как например в Карелии, где земля недорогая, то и штраф будет незначительный.
Число проверок в рамках нового закона планируется увеличить.
— Сейчас проверки производятся раз в три года, но к землям нельзя так относиться, потому что мы провели проверку и нам нужно проследить, как устраняют нарушения. Нам нужны ежегодные проверки причем как плановые, так и спонтанные. Если собственник раз пойман на неиспользовании, два пойман, мы можем через суд отобрать эти земли, — говорит Сергей Бондаренко, директор департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности.
Сейчас закон устанавливает пятилетний срок: если в течение этого времени собственник не использует землю, ее у него отбирают на торгах. Минсельхоз предлагает сократить этот срок до трех лет.
— Ощутимо, что проблема в области оборота земель сельхозназначения назрела, поэтому навести порядок в этой области необходимо. Очевидно, что есть две стороны медали: с одной — владельцы земли могут делать вид, что земля используется, или сдавать в аренду, или перепродавать родственникам — просто забрасывать землю тысячами гектаров уже не получится, потому что ее будут изымать. С другой стороны, порядок перевода земель должен упорядочиться и по идее упроститься, — считает эксперт «Тринфико проперти менеджмент» Артем Цогоев.
Сельхозназначение может ничего не значить
В то же время в Минсельхозе уточняют, что сразу перейти на новые правила не удастся, так как в настоящее время на кадастровый учет поставлено только 20% земель сельскохозяйственного назначения, переход на новую систему возможен только после полной инвентаризации и при кадастровом учете всех земель, которые в стране до настоящего времени не осуществлены.
Более того, планам Минсельхоза вполне может помешать скандально прославившийся законопроект об отмене категорий земель. Из существующих семи категорий земель планируется оставить лишь три: земли запаса, лесные и особо охраняемые. Остальные — сельскохозяйственные, поселенческие, промышленные и водные — на западный манер разделят на зоны.
Минсельхоз принципиально возражает против отмены категории земель сельхозназначения, опасаясь, что во время перевода самые ценные территории, граничащие с населенными пунктами, могут перейти в зону «жилые» и попадут под застройку. Законопроект, который отменит закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в этом году не прошел в Думе первое чтение. Тем не менее на прошлой неделе по нему создали рабочую группу с участием представителей Минэкономразвития, Минсельхоза, депутатов, института землеустроительства и др.