Основные понятия и термины, используемые в землеустройстве

Кадастровый паспорт — один из элементов формирующейся современной системы учёта объектов недвижимости в Российской Федерации, на сегодняшний день, требующийся для регистрации прав. Кадастровый паспорт не нужен для регистрации права. Необходимые сведения запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Форма кадастрового паспорта земельного участка утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014г. №504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории»

Кадастровый паспорт предоставляется органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Таким органом в Санкт- Петербурге является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по Санкт-Петербургу (Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу).

Кадастровый паспорт на землю возможно получить только на участки поставленные на кадастровый учет и которым присвоены кадастровые номера.

Состав кадастрового паспорта:

1. Форма КП.1. В этой форме содержится общая информация по земельному участку (кадастровый или условный номер, местоположение, категория земель, разрешенное использование, площадь, кадастровая стоимость, вид права, правообладатель, и другие сведения). Если достаточных сведений об участке нет, то будет указано, что граница участка подлежит уточнению при межевании.

2. Форма КП.2. В этой части отображается план (чертеж, схема) земельного участка.

3. Форма КП.3. В ней указываются сведения о частях земельного участка и обременениях, а также сведения о правах.

4. Форма КП.4. В этой части отображается план (чертеж, схема) частей земельного участка.

Для получения кадастрового паспорта необходимо предоставить документы, на основании которых Вам принадлежит земельный участок:

• свидетельство о праве собственности;
• постановление о передаче земельного участка.

Межевание земельного участка представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов.

Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ, Земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, то есть физически определены на местности и закреплены в системе координат на специальных картах (планах).

Если раннее работы по межеванию участка не проводились, то в этом случае Земельная кадастровая палата (ЗКП)  предложит Вам выполнить межевание. Если Вы откажетесь проводить межевание, то ЗКП в выдаваемом плане указывает, что в «земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок». Договор купли-продажи, к которому будет приложен такой план, не может быть зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре должно быть однозначно определено (описано) продаваемое имущество.  При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Межевание – фактически и есть физическое определение объекта купли-продажи. Согласно ст. 17 ФЗ О Землеустройстве  —  межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

• формируется схема границ участка;
• производится сбор и анализ, необходимой для проведения межевания информации (заказ сведений на участок и его смежников из государственного земельного кадастра, рекогносцировка местности и сбор исходных пунктов геодезической привязки (реперов) и др.);
• извещение лиц, чьи права могут быть затронуты при проведении межевания;
• проведение геодезической съемки земельного участка;
• обработка полученных результатов межевания;
• подготовка межевого плана;
• сдача межевого плана в проверяющий государственный орган для вынесения решения о выдаче кадастрового паспорта и присваивания кадастрового номера земельному участку;
• выдача кадастрового паспорта участка по установленной форме.

• кадастровая стоимость (а также нормативная стоимость, если не определена кадастровая);
• рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость земельных участков - определяется, исходя из государственной кадастровой оценки земли (ГКОЗ).

Рыночная стоимость земельных участков - оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, либо оценка стоимости права ее аренды. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину рыночной стоимости земельного участка. Определить рыночную стоимость земельного участка возможно на конкретный момент времени, так как она зависит от множества изменяющихся со временем параметров. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Существуют следующие виды целевого назначения и разрешенного использования:

• земельные участки поселений
• земельные участки сельскохозяйственного назначения
• земельные участки в дачных кооперативах и садовых товариществах
• земля лесного фонда и т.д.

Необходимость в оценке рыночной стоимости земельного участка возникает в следующих случаях:

• купля-продажа
• залог
• судебное разбирательство
• внесение в уставный капитал
• оценка земельного участка в целях налогообложения
• при оценке инвестиционной привлекательности
• при принятии др. хозяйственных решений

Действующим российским законодательством установлено обязательное проведение оценки земли при следующих операциях с земельными участками:

• продажа незастроенных земельных участков на публичных торгах
• внесение земельных участков в уставный капитал предприятий
• определение размера арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
• реквизиции земельных участков
• установление выкупной цены при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Вопросы изменения категории регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

• Земельный Кодекс РФ,
• Федеральный закон РФ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»,
• Областной закон Ленинградской области от 22.06.2005 г. № 51-оз «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области».

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) ;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Соответственно для законной застройки данных земель необходимо изменить правовой режим земель сельскохозяйственного назначения путем перевода в земли населенных пунктов или изменить вид разрешенного использования земель. Для этой цели необходимо выполнить работу по определению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в сравнении со среднерайонным удельным показателем. В некоторых случаях для изменения разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения рассчитывают балл бонитета (плодородия почв) земельного участка.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельных участков, и частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе кадастра, а так же сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

В техническом плане указываются необходимые для внесения в государственный кадастр сведения