Оценка рыночной стоимости земель

Центр «Севзапгипрозем» оказывает услуги по оценке земельных участков по следующим направлениям:

- оценка рыночной стоимости земельных участков принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, Муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, в целях приватизации (выкупа из аренды в собственность);

- оценка рыночной стоимости земельных участков принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или Муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для продажи на торгах;

- оценка рыночной стоимости земельных участков для обеспечения залоговой базы под кредитные программы, для целей развития сельскохозяйственного предприятия.

Отчеты составляются и оформляются в соответствии с законодательством РФ, имеют статус официального документа, могут быть предоставлены в суд, нотариусу, в кредитное учреждение, в государственные и иные структуры.

Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

-   в определении структуры и состава издержек;

-   в определении статей дохода и способов его оценки;

-  в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов1 и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

-  в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

-   необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

-   прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

-  высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс - мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

-   большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

-   сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

-   сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;

-   отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

-   отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;

-   невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;

-  слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.

Рыночная стоимость земельного участка не является величиной постоянной. Она меняется со временем.